Toutes vos questions, toutes nos réponses

Nous achetons principalement des appartements, maisons et immeubles de rapport dans les Bouches-du-Rhône (Aix-en-Provence, Marseille, Bouc-Bel-Air, Gardanne), le Var et le Vaucluse. L'état du bien n'est pas un critère bloquant : vieux, à rénover entièrement, en succession, loué ou occupé, nous étudions toutes les situations.

Absolument pas. Nous achetons les biens en l'état, qu'il s'agisse d'une plomberie vétuste, d'une toiture à refaire, d'une isolation défaillante ou de peintures dégradées. C'est précisément notre métier de transformer ces biens. Vous n'avez aucun travaux à engager avant de nous contacter.

Notre offre repose sur trois critères transparents : la valeur marché actuelle du bien dans son état, le coût estimé des travaux de rénovation nécessaires, et notre marge opérationnelle. Nous détaillons chaque poste lors de notre présentation de l'offre. Il n'y a aucune zone grise : vous savez exactement comment nous arrivons à ce chiffre.

Aucun frais, aucune commission. Nous sommes marchands de biens, pas agents immobiliers. Nous achetons directement, sans intermédiaire. Le prix net vendeur convenu lors de l'offre est exactement la somme que vous recevrez chez le notaire. Les frais de notaire sont à notre charge.

Le processus complet dure en moyenne 2 à 3 mois. Notre offre est formulée sous 48h après la visite. Le compromis est signé dans la semaine suivante. La vente définitive intervient dans les délais légaux — environ 3 mois après le compromis pour que le notaire instruise le dossier.

Oui. Nous achetons des biens occupés par un locataire ou par le propriétaire lui-même. Dans ce cas, nous analysons la situation locative (bail en cours, loyer pratiqué, état du logement) et en tenons compte dans notre estimation. Cela ne bloque pas la transaction.

Une fois le compromis de vente signé, vous disposez du délai légal de rétractation de 10 jours. Après ce délai, le compromis engage les deux parties. Pour cette raison, nous recommandons d'étudier sereinement notre offre avant signature — il n'y a aucune précipitation de notre côté.

Vous nous contactez via le formulaire ou par téléphone. Nous fixons une visite du bien (sur place ou en vidéo selon la situation). Sous 48h, vous recevez une offre chiffrée et motivée. Si elle vous convient, nous passons à la signature du compromis chez un notaire de votre choix.

Tous nos biens bénéficient de la garantie décennale (10 ans) pour les travaux structurels, de la garantie biennale (2 ans) pour les équipements, et de la garantie de parfait achèvement (1 an). Nous fournissons également l'ensemble des diagnostics obligatoires à jour : DPE, loi Carrez, plomb, amiante, électricité, gaz.

Un bien Sunymobilier est livré clé en main, entièrement rénové, sans surprise ni travaux à prévoir. Nous intervenons sur la structure, les installations (électricité, plomberie, chauffage), les finitions et la décoration. Vous achetez un bien neuf dans l'ancien, avec toutes les garanties légales.

Oui, sur demande et selon l'avancement du chantier. Nous pouvons organiser des visites à différentes étapes des travaux pour les acquéreurs sérieux. Cela permet de voir la qualité des travaux engagés et, dans certains cas, de personnaliser quelques finitions.

Nous collaborons exclusivement avec des artisans locaux certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) et qualifiés dans leur corps de métier. Nos partenaires sont sélectionnés sur la qualité de leurs travaux et leur fiabilité, après plusieurs années de collaboration. Vous pouvez consulter notre réseau sur notre page dédiée.

Nos biens rénovés dans l'ancien ne sont pas neufs au sens fiscal, ils ne sont donc pas éligibles au PTZ classique. En revanche, selon l'ampleur des travaux réalisés et la localisation, certains dispositifs d'aide à l'accession peuvent s'appliquer. Nous vous orientons vers les solutions de financement adaptées.

Les banques demandent généralement un apport couvrant les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien). Un apport de 10 % est le minimum recommandé. Un apport de 20 % ou plus vous permet d'obtenir de meilleures conditions de taux et d'accéder à des établissements plus exigeants.

La capacité d'emprunt dépend de trois facteurs : vos revenus nets mensuels, vos charges existantes (crédits en cours, pensions) et le taux d'endettement maximal admis (33 % selon les règles du HCSF depuis 2022). Notre simulateur en ligne vous donne une estimation en quelques secondes.

Les frais de notaire sont en réalité majoritairement des taxes reversées à l'État et aux collectivités locales (droits de mutation = environ 5,80 % du prix). La rémunération du notaire représente environ 1 % du prix. Ces frais sont dus par l'acquéreur et s'ajoutent au prix de vente.

Le taux d'endettement est la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. La règle du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) le plafonne à 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse). Cette limite protège les emprunteurs du surendettement et est obligatoire pour les banques depuis 2022.

Emprunter sur 25 ans réduit la mensualité mais augmente le coût total des intérêts. Sur 20 ans, vous payez moins d'intérêts mais la mensualité est plus haute. Le bon choix dépend de votre capacité de remboursement mensuelle et de votre horizon de détention. Un bien vendu avant terme génère le remboursement anticipé du capital restant.

C'est une clause légale insérée dans le compromis de vente qui rend la vente nulle et non avenue si l'acheteur n'obtient pas son prêt dans les conditions définies (montant, durée, taux maximum). Elle protège l'acheteur et lui permet de récupérer son dépôt de garantie sans pénalité si la banque refuse.

Le coût varie fortement selon la localisation, l'état initial et la gamme de prestations. En Provence-Alpes-Côte d'Azur, comptez entre 800 et 1 500 €/m² pour une rénovation complète (isolation, plomberie, électricité, chauffage, finitions). Une rénovation légère (cosmétique) se situe entre 200 et 500 €/m².

Plusieurs aides existent : MaPrimeRénov' (de l'ANAH, jusqu'à 70 % selon les revenus), l'Éco-PTZ (prêt à taux zéro pour des travaux d'efficacité énergétique), les CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) versés par les fournisseurs d'énergie, et la TVA à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique. Ces aides sont cumulables.

La durée dépend de l'ampleur des travaux et de la surface. Une rénovation légère (peintures, revêtements) prend 2 à 4 semaines pour 50 m². Une rénovation lourde (structure, plomberie, électricité, isolation) nécessite 2 à 4 mois pour la même surface. Les délais sont allongés en cas d'approvisionnement difficile ou d'imprévus structurels.

Tout dépend de la nature des travaux. Pour des travaux cosmétiques (peintures dans une seule pièce), c'est envisageable. Pour une rénovation lourde — et notamment les travaux de plomberie, électricité ou structure — il est fortement déconseillé d'occuper le logement pour des raisons de sécurité et d'efficacité du chantier.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) mesure la consommation d'énergie et les émissions de CO₂ d'un logement sur une échelle de A (très performant) à G (passoire thermique). Depuis 2023, les biens classés F et G sont soumis à des restrictions locatives. Rénover un bien de classe G à C ou D représente une forte plus-value à la revente.

Le rendement brut est le rapport entre le loyer annuel et le prix d'acquisition (loyer annuel / prix × 100). Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, entretien). Le rendement net-net soustrait également la fiscalité. Un bon investissement locatif vise 5 % net minimum en région.

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal permettant de louer un bien meublé. Il offre deux options : le régime micro-BIC (abattement de 50 % sur les recettes) ou le régime réel (déduction de toutes les charges + amortissement du bien). Le régime réel permet souvent d'annuler toute imposition sur les revenus locatifs.

La SCI (Société Civile Immobilière) est utile pour investir à plusieurs, faciliter la transmission patrimoniale ou détenir plusieurs biens. En nom propre, la gestion est plus simple et les frais moindres. Pour un premier investissement locatif simple, le nom propre avec le statut LMNP est souvent suffisant. La SCI est recommandée dès que la détention dépasse 3-4 biens.

La plus-value immobilière est imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 36,2 % au total). Des abattements s'appliquent selon la durée de détention : 6 % par an entre la 6e et la 21e année, exonération totale à partir de 22 ans (IR) et 30 ans (PS). La résidence principale est totalement exonérée.

Certaines banques financent 110 % (prix + frais de notaire) pour des profils solides avec peu d'endettement. L'argument clé est que les loyers perçus compensent en grande partie la mensualité. Il faut démontrer la rentabilité du projet et disposer d'un bon dossier bancaire (situation professionnelle stable, revenus réguliers, pas d'incidents de paiement).

Les petites surfaces (studio, T2) offrent les meilleurs rendements bruts et se louent rapidement. Les T3 et T4 sont plus stables (familles), avec moins de rotation locative mais un rendement plus faible. Pour un premier investissement, un T2 bien situé en centre-ville ou proche d'universités est souvent l'équilibre idéal entre rendement et gestion.

Le déficit foncier survient quand vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) dépassent vos recettes locatives. Ce déficit est déductible du revenu global jusqu'à 10 700 € par an (doublé à 21 400 € pour les rénovations énergétiques jusqu'en 2025). Le solde restant est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.